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业务讨论:划拨土地位于风景区,可否办理转移登记?

发布sunbet官网电子游戏: 2021-10-19 15:54:49 浏览量: 发稿人:sunbet注册 南通市土地整理储备中心 蔡立亚

         有一则案例,国有公司A公司于1995年在B风景名胜区内自建一栋宾馆,办理了房屋所有权证书、划拨性质土地使用权证书。2021A公司改制转型,经国有资产管理部门批准,通过公共交易平台将该宾馆拍卖给自然人C,并按规定取得了相关完税证明。如何办理不动产转移登记手续?

一、风景名胜区内划拨土地上房屋如何办理转移登记?

依照《不动产登记暂行条例》规定,交易双方签订了不动产交易合同并依法完税后,共同申请转移登记就应当受理。受理后登记机构再对其申请是否违反法律法规、是否存在权属争议、是否超过规定期限、是否存在、不予登记的其他情形进行审查,决定是否准予登记。

这个案例中,办理转移登记的申请材料基本齐全,但该不动产性质属于划拨。因此按照《城市房地产管理法》规定办理划拨土地变为出让手续,补缴土地出让金后方可办理转移登记。如属于一般国有土地上房屋,依程序报批后办理没有问题。但该不动产位于风景名胜区内,转让行为需考量是否符合风景名胜区相关特殊性管理规范,以及划拨转出让是否符合规划等要求。

 

观点一:风景名胜区内划拨土地可以办理不动产转移登记。从解决实际问题和“法无禁止即可为”的角度分析,可以为其办理转移登记。

A国有公司已按法定程序履行了国有资产转让流程,产权转让合同已签订,买受人已付清全部房款并依法纳税,该不动产物权合同合法有效,买受人有依约取得不动产物权的权利。如买受人对该公司提起买卖合同之诉,要求该公司履行过户登记义务,会得到法院支持,登记机构没有理由拒绝登记。如因不能办理转移登记,势必会造成民事纠纷,不利于国有公司改制工作的顺利推进。

能否办理转移登记的核心争议在于,现有法律、行政法规并未明确禁止景区动迁范围内的历史遗留房地产转让行为。《城市房地产管理法》规定不得转让的6种行为,并不包括该种转让行为。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,房屋征收范围确定后不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。从字面理解,征收范围内房屋转让不属于不当增加补偿费用行为。因此,从“法无禁止即许可”的角度分析,可以办理转移登记

 

该案例案房屋位于景区内,应当逐步迁出,但地方政府至今并未发布任何动迁公告,不能因此而否定房屋现状利用价值。

 

观点二:风景名胜区内划拨土地不能办理不动产转移登记。《风景名胜区管理条例》规定,禁止违反风景名胜区规划,在风景名胜区内设立各类开发区和在核心景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及风景名胜资源保护无关的其他建筑物;已经建成的,应当按照风景名胜区规划,逐步迁出。因此在景区内与风景名胜资源保护无关的建筑物,应无法办理不动产转移登记。

依《管理条例》规定,核心景区范围内不动产应当逐步迁出,地方政府将会把此类房屋列入动迁范围,对动迁范围内不动产经依法补偿后予以征收或收回,动迁范围内不动产应保持现状,不可转移或抵押。

该不动产土地性质属于划拨,转让时需补办出让手续,而划拨能否转出让,关键要看是否符合景区规划。显然位于核心景区范围内的不动产,已不符合景区规划要求,无法再依现状补办出让手续。

 

    观点三:可以办理不动产转移登记,需要各有关部门的履职担当和积极作为。不动产登记,遇到疑难复杂登记业务,应当尽量从法律和政策层面深入探讨分析。在法律规定尚不明确情况下,需要各有关部门履职担当、积极作为。具体到本案例直接办理转移登记,确实存在一定法律风险,但是可以从以下路径办理。

现行实体法和不动产登记程序法并未禁止动迁范围内的房屋转让,虽然地方政府规章可能有此规定,但因其效力层级较低,而《不动产登记暂行条例》规定申请登记的法定要件,仅限法律、行政法规规定的范围,当地方政府规章与上位法相冲突时,应当不予适用。如政府未作出房屋征收或者收回土地使用权的决定,以属于动迁范围内的房屋而限制其转让,法律依据不足。

对于涉及划拨土地上房屋转让补办手续问题,《城市房地产管理法》:以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

依据该条规定,可以采取由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳出让金,或不办理出让手续而由转让方按规定将土地收益上缴国家这两种情形处理。

鉴于房屋已通过公开市场拍卖,该转让是基于国有资产最大化价值实现需要,不会对该地拆迁管理秩序造成破坏,在无法采取由买受人办理出让手续及补缴土地价款方式以完善手续的情形下,可以采取继续保留划拨性质,由国有公司将土地收益上缴国家方式完善手续。

具体办理程序,先由A国有公司委托评估确定土地收益,买受人出具书面承诺:取得该不动产后严格按现状使用,不改变用途,服从景区规划管理;需要动迁时,积极配合政府做好征收补偿和搬迁工作。不动产登记机构将转让协议等资料一并报有批准权的人民政府审批,依据审批结果办理转移登记。

 

 


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